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                  應當合理規避停車管理法律風險

                  時間:2015-11-20 09:16來源:現代物業 作者:羅文 點擊:
                  隨著人們物質生活水平的不斷提高,私家車成為許多人首選的重要交通工具。私家車數量日益膨脹后,貴州凱里原有的老舊小區因無法滿足業主的停車需求,在沒有建有地下停車場的情況下,老舊小區公共通道就被順理成章地劃定為臨時停車場。
                   
                    隨著人們物質生活水平的不斷提高,私家車成為許多人首選的重要交通工具。私家車數量日益膨脹后,貴州凱里原有的老舊小區因無法滿足業主的停車需求,在沒有建有地下停車場的情況下,老舊小區公共通道就被順理成章地劃定為臨時停車場。由于特定的歷史與地理原因,老舊小區的公共通道基本上是一個四通八達的地方,小區公共通道停車,這給停放的車輛帶來了很多的安全隱患:小孩子的多動、行人或業主搬東西時不經意的“觸摸”,都容易造成車身刮傷,再有就是少數人的“仇富”和“好吃懶做”的惡習,讓物管公司的員工防不勝防。所以相對于地下停車場來說,小區公共通道(露天)停車場,其管理難度較大,隨之產生的停車糾紛無形中增多,這對物管公司的經濟利益和社會利益產生不小的影響。作為物管公司來說,如何規避因停車產生的法律風險和加強責任心是管理層人員必須面對和思考的大問題。
                    
                    案情介紹
                    
                    2012年3月16日大約6點左右,私家車使用人曹某、王某、周某等三人分別駕駛貴ARNXXX(上海大眾)、貴HNXXXX(東風日產越野)、貴AECXXX(東風風神)進入凱里市進珠物業服務有限公司管理的中庭苑小區公共通道過夜,并排停放(注:中庭苑小區公共通道系中博、老武裝部家屬樓、印刷廠等通道,人流量較大),17日凌晨6點左右,被一個小青年用刀連續劃破左前輪胎,保安員未追上,破壞者逃脫,保安員立即通知了三位車主。三位車主天亮到場后,向西門派出所報了警,警察出完現場后,保安員幫助三位車主更換了備胎,曹、周二人分別把車開出了中庭苑小區公共通道,而王某要求凱里市進珠物管公司賠償1,200元損失費。本著息事寧人的原則,進珠公司答應支付500元(未現場兌現)。當天下午5點,三位車主一起找到進珠公司,要求全部賠償。因考慮到以后還會發生停車糾紛事故,進珠公司拒絕了賠償要求。3月20日,三位車主請了黔東南電視臺對本次停車糾紛予以了曝光。
                    
                    3月29日,三位車主以保管合同為由分別要求賠償3,200元、1,160元、700元,一紙訴訟將進珠公司告上法庭,凱里市人民法院在開庭審理后,三位原告以請求賠償經濟損失的證據不足,需要重新評估為由,向法院提出了撤訴申請。
                    
                    5月10日,三原告再次以保管合同提起訴訟,并申請凱里市人民法院對其經濟損失進行評估。6月15日,凱里市人民法院委托黔東南名陽價格評估事務有限公司對三原告的經濟損失進行了評估,曹某實際損失1,203元,王某238元,周某267元。10月11日,凱里市人民法院組成合議庭公開開庭進行了審理。
                    
                    進珠公司辯稱:1、公司收取三原告停車費的行為不屬于法律規定的保管合同。保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物,并返還該物的合同。三原告將車輛停放在進珠公司管理服務的小區公共通道里,并交納了10元/(車·晚)的停車費,三原告并沒有將其車輛的控制權和所有權交付給公司保管,公司也沒有口頭或書面承諾替其保管車輛,進珠公司對三原告的車輛沒有任何控制權,該公共通道進場或出去均不需要進珠公司出具任何形式的放行條(卡),故該案不屬于保管合同。2、公司收取三原告的臨時停車費用的行為屬于法律規定的“要約”和“承諾”,即場地臨時租債停車的行為。并且公司在小區公共通道路口已經明顯樹立了一塊溫馨提示牌:“本小區公共通道只負責提供車位,不承擔車輛的盜損和保管責任,敬請各位駕駛員謹慎選擇停放”。三原告明知有提示牌仍然將車輛停放的行為屬于“承諾”,即三原告同意和接受提示牌的告知義務。3、三原告交納的費用屬場地使用費和衛生費,而非保管費用。進珠公司與中庭苑業主簽訂的《物業服務合同》相關條款已經明確約定:空余車位對外臨時出租,并且公司出具給三原告的票據上已經明確所收費用系車位使用費。4、三原告的車輛輪胎被劃破與進珠物管公司無關,公司不存在任何過錯,不應該承擔賠償責任。三原告沒有提供證據證明車輛輪胎劃破系進珠公司造成的,在事發當時,公司保安人員未追上破壞者后,立即通知了三原告并提供了當時的監控錄像和幫助三原告更換了備胎,證明公司已經盡到了告知和協助義務。
                    
                    法院判決
                    
                    法院審理查明并認為:當事人訂立合同,采取要約、承諾方式。要約是希望和他人訂立合同的意思表示。承諾是受要約人同意要約的意思表示。合同成立的過程是簽約雙方意思表示一致的過程。本案中,原告到被告經營的車位停車時,被告向原告出具的票據上已經注明被告對車輛的盜損不承擔責任的意思表示,而原告仍把車輛停放在被告經營的停車位的行為表明了原告已經以實際行為同意被告不承擔對車輛盜損責任的意思表示,雙方也就車輛被盜損的責任分擔達成了一致意見。根據《中華人民共和國合同法》第三百六十五條“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物,并返還該物的合同”的規定,原告將車輛停放在被告經營的停車位的行為也不符合保管合同的構成要件。原告只是把車輛停放在被告經營的停車位上,并沒有把能夠支配、管理車輛的相關物品如鑰匙等交付給被告保管、支配,即被告沒有形成對原告車輛的占有和實際控制權。且原告所停放車輛的被告經營的停車位是被告依據其與中庭苑業主委員會簽訂的《物業服務合同》授權對外出租的臨時停車位。停車費用的收取雙方均認可在本地區內與其他停車位收取的費用相同,不存在收取高費的情形,雙方也無特別約定。故原告主張保管合同法律關系缺乏事實依據和法律依據。對原告提出的本案屬于保管合同的主張,法院不予采納。同時原告也無證據證實其車輛輪胎被損是被告的行為所致。原告要求被告賠償的請求法院不予支持,對于原告的損失,原告應當向實際侵權人主張。綜上所述,依據《中華人民共和國合同法》第十三條、第十四條、第二十一條、第三百六十五條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條、第七十六條規定,判決駁回三原告的訴訟請求,案件受理費、評估費三原告自己承擔。一審宣判后,三原告均未上訴。
                    
                    案件啟示
                    
                    本案在凱里地區屬首家因停車糾紛而對簿公堂的案例,在“公說公有理,婆說婆有理”的紛爭中,在法院的一紙宣判下終于塵埃落定。透過本案例,就凱里地區的物業管理本身來說,無疑給廣大的從業人員和業主敲響了沉重的警鐘。物管公司畢竟不是保險公司,收入與風險并存,如何合理規避在物業管理經營活動中的法律風險,促使物業管理行業健康和諧發展?筆者認為,首先物業服務企業要有一定的風險意識,在國家法律法規許可的情況下,在簽訂物業服務合同時,必須落實和明確責、權、利關系,不要認為現在市場競爭激烈只要有物業項目做什么條件都可以答應,那樣的話以后吃虧的肯定是物業服務企業。其次物業服務企業要加強內部管理,提高員工的敬業精神與責任心,如果物業服務企業和所有員工都盡職盡責完成日常物業服務工作,即使發生物業服務糾紛,物業服務企業也不會有很大的損失。
                   
                  原載于《現代物業·新業主》2013年04期/總第254期
                  (責任編輯:現代物業)
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